مالیات مستغلات چیست؟ + انواع و معافیت‌های مالیات بر املاک

همه ما می‌دانیم که بخشی از درآمد دولت، از مالیات به دست می‌آید. مالیات مستغلات نیز یکی از انواع مالیات‌هایی است که مردم باید به دولت پرداخت کنند و بخشی از بودجه مورد نیاز را تامین نمایند. این نوع مالیات به درآمد ناشی از اجاره، نقل و انتقال و فروش املاک تعلق می‌گیرد و بسته به نوع آن، مقداری که دارد متغیر است. محاسبه دقیق مالیات مستغلات بر عهده متخصصان در حوزه حسابداری مالیاتی است؛ اما در این مقاله قصد داریم بیشتر در مورد این نوع مالیات و انواع آن صحبت کنیم.

مالیات مستغلات چیست؟

مالیات مستغلات که با نام مالیات بر درآمد املاک نیز شناخته می‌شود، یکی از انواع مالیات‌های قانونی است که چه اشخاص حقیقی، چه اشخاص حقوقی باید به دولت پرداخت کنند. این مالیات به درآمد ناشی از املاک تعلق می‌گیرد و درصد آن بر اساس نوع درآمد متفاوت است. بنابراین، کلیه افرادی که قصد سرمایه گذاری برای خرید ملک و کسب درآمد از اجاره آن را دارند، باید بدانند که مشمول پرداخت مالیات هستند و این مالیات باید مطابق با قانون به سازمان امور مالیاتی پرداخت گردد.

آشنایی با انواع مالیات مستغلات

مالیات مستغلات برای هر فردی که قصد اجاره، خرید و فروش، ساخت و ساز و یا سرمایه گذاری در خرید املاک را دارد، لحاظ می‌شود؛ به غیر از مواردی که افراد از مالیات معاف باشند. آگاهی از انواع این مالیات برای همه افراد ضروری بوده تا بتوانند تصمیم گیری آگاهانه برای انجام امور ملکی داشته باشند.

مالیات بر درآمد اجاره املاک

این نوع مالیات در واقع مبلغی است که به دلیل درآمد حاصل از اجاره ملک تجاری و مسکونی بدست می‌آید، باید به دولت پرداخت شود. بر اساس نوع ملک و میزان درآمد، مقدار مالیات بر درآمد اجاره نیز متغیر است. مالیات بر درآمد اجاره املاک بر اساس میزان مالیات دریافتی در هر سال برای اشخاص حقیقی به شرح زیر است؛ اما اشخاص حقوقی باید نرخ ثابت ۲۵% را پرداخت کنند.

• اجاره تا ۲۰۰ میلیون تومان در هر سال (۱۵%)
• اجاره بین ۲۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان در هر سال (۲۰%)
• اجاره بالای ۴۰۰ میلیون تومان در هر سال (۲۵%)

مالیات بر نقل و انتقال املاک

یکی دیگر از انواع مالیات مستغلات، مالیات بر نقل و انتقال املاک است. در واقع این نوع مالیات در صورت انتقال قطعی مالکیت ملک به خریدار از سوی فروشنده به دولت پرداخت می‌شود. مقدار مالیات بر نقل و انتقال املاک بر اساس ماده ۵۹ قانون مالیات مستقیم، ۵ درصد ارزش معاملاتی ملک است. باید دقت شود که مالیات بر نقل و انتقال باید قبل از انتقال سند به اداره مالیات واریز توسط فروشنده پرداخت شود.

مالیات بر درآمد خانه‌های خالی

مالیات بر خانه‌های خالی یکی از انواع مالیات مستغلات است که در سال‌های اخیر به تصویب مجلس رسیده و پرداخت آن به جدیت کنترل می‌شود. بر اساس ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم، کلیه واحدهای مسکونی در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت که ۱۲۰ روز در سال خالی باشند، مشمول پرداخت این نوع مالیات می‌باشند. مقدار مالیات بر خانه‌های خالی بر اساس ارزش استیجاری ملک تعیین می‌شود و به شرح زیر می‌باشد:

• سال اول خالی از سکنه بودن ملک: ۶ برابر مالیات بر اجاره ملک
• سال دوم خالی از سکنه بودن ملک: ۱۲ برابر مالیات بر اجاره ملک
• سال سوم و سال‌ای بعدی خالی از سکنه بودن ملک: ۱۸ برابر مالیات بر اجاره ملک

مالیات بر ساخت و فروش املاک

این نوع مالیات توسط سازندگان املاک پرداخت می‌شود که به درآمد حاصل از ساخت و فروش ساختمان‌ها تعلق می‌گیرد. چه اشخاص حقیقی، چه اشخاص حقوقی موظف به پرداخت مالیات بر ساخت و فروش املاک هستند؛ اما باید توجه داشت که نحوه محاسبه مالیات برای این گروه از افراد به شرح زیر است:

اشخاص حقیقی:

• درآمد تا ۲۰۰ میلیون تومان (هر سال): ۱۵٪
• درآمد بین ۲۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان (هر سال): ۲۰٪
• درآمد بیش از ۴۰۰ میلیون تومان (هر سال): ۲۵٪

اشخاص حقوقی:

• برای اشخاص حقوقی نرخ ثابت ۲۵% لحاظ می‌شود.

مالیات سرقفلی

سرقفلی حقی است که با داشتن آن، مستاجر اولویت بعدی برای تمدید اجاره ملک را دارد. حق سرقفلی با یک مبلغی خریداری می‌شود و قابل انتقال نیز می‌باشد. بنابراین، در زمان انتقال سرقفلی به فرد دیگر، باید مالیات سرقفلی پرداخت شود. بر اساس قانون، مقدار مالیات سرقفلی ۲% از ارزش کل سرقفلی می‌باشد. باید دقت شود که هنگام انتقال سرقفلی، پرداخت مالیات برعهده انتقال دهنده است. همچنین قبل از اینکه امور نقل و انتقال به صورت رسمی انجام شوند، باید مالیات سرقفلی نیز به اداره امور مالیاتی پرداخت گردد.

در چه شرایطی از مالیات مستغلات معاف می‌شویم؟

معافیت‌های مالیاتی برای هر نوع مالیات متفاوت است. افرادی که احتمال می‌دهند، مشمول مالیات مستغلات باشند، دقت کنند که در صورت داشتن شرایط زیر از این نوع مالیات معاف می‌شوند.

• مکان زندگی افراد: هر فردی و اعضای خانواده، اجداد، پدر، مادر و همسر و فرزندان که در یک خانه ساکن باشد، برای آن خانه نیازی به پرداخت مالیات نیست.
• ساختمان‌های سازمانی: ساختمان‌های سازمانی که متعلق به افراد حقوقی هستند، از پرداخت مالیات مستغلات معاف می‌باشند.
• درآمد ناشی از اجاره: در صورتی که فرد با اجاره دادن ملک درآمدی کسب کند که منبع درآمد اصلی وی باشد، نیازی به پرداخت مالیات بر اجاره ندارد.
• اجاره دادن و اجاره کردن: در صورتی که یک فرد ملک خود را به فرد دیگری اجاره داده باشد و خود نیز یک ملک دیگر را اجاره کرده باشد، مالیات بر درآمد اجاره پرداختی او برابر ما به تفاوت اجاره دو ملک می‌باشد.
• دارایی‌های آزاد: کلیه دارایی‌های آزاد وزارتخانه‌ها و ادارات دولتی، شهرداری‌ها و ادارات تحت تمویل دولت در گروه دارایی‌های آزاد قرار می‌گیرند.
• درآمد ناشی از املاک با متراژ پایین: درآمد حاصل شده از اجاره املاک ۱۵۰ متر مربع در تهران و ۲۰۰ متر مربع در شهرستان‌ها، معاف از پرداخت مالیات است.
• واحد تجاری در املاک مسکونی: کلیه املاک مسکونی که دارای سه واحد تجاری با رعایت اصول و قوانین وزارت شهرسازی هستند، معاف از پرداخت مالیات بر اجاره می‌باشند.

جمع بندی

مالیات مستغلات در واقع مالیاتی است که در اثر درآمد ناشی از املاک باید به دولت پرداخت شود و هم اشخاص حقوقی و هم اشخاص حقیقی مطابق با قانون، موکلف به پرداخت آن هستند. محاسبه این نوع مالیات را می‌توانید به شرکت محاسب گران فرتاک و کارشناسان حسابداری مالی و مالیاتی بسپارید و با دید بازتر و با مشوق‌های مالیاتی بهتر، از پرداخت هزینه‌های بالا برای مالیات بر املاک معاف شوید.